Baufinanzierung

Warum Beratung bei den Baudarlehen unverzichtbar ist

Eine Baufinanzierung muss immer auf die individuellen Verhältnisse der einzelnen Bauherren abgestimmt sein, wenn man die Kosten so niedrig wie möglich halten möchte. Der deutsche Kunde ist hier in der glücklichen Lage, dass der Gesetzgeber beginnend ab 2010 einen Protokollierungszwang für solche Beratungen eingeführt hat. Damit soll sicher gestellt werden, dass die Angebote zum Baukredit immer auf die Bedürfnisse des Kunden und nicht auf die Provisionshöhe der Berater abgestimmt werden.

Eine der ersten Fragen, die man als künftiger Bauherr bei der Bank gestellt bekommt, ist gleich nach dem regelmäßigen Einkommen und dem vorhandenen Eigenkapital die Rangstelle, an der das Hypothekendarlehen im Grundbuch der betreffenden Liegenschaft eingetragen werden kann. Man kann allgemein davon ausgehen, dass die Hypothekenzinsen immer niedriger werden, je weiter vorn die Hypothek eingetragen wird. Einige Grundstückseigentümer lassen sich zu diesem Zweck vorsorglich eine Eigentümergrundschuld in Höhe der später benötigten Baudarlehen eintragen. So kann man ganz bewusst Einfluss auf die später zu zahlenden Bauzinsen nehmen.

Auch in anderer Hinsicht hat man die Chance, die Kosten für die Finanzierung des Bauvorhabens zu reduzieren. Dazu gehört der Aufbau von Eigenkapital, das im optimalen Fall nicht nur die zehn oder zwanzig Prozent umfasst, die von den Banken für Immobiliendarlehen gefordert werden. Ein deutlich höherer Eigenkapitaleinsatz wirkt sich immer mindernd auf die Kosten der Kredite aus. Das Eigenkapital kann man sowohl mit einem Bausparvertrag als auch mit einem Sparplan aufbauen. Auch Kapital bildende Versicherungen mit kurzen bis mittleren Laufzeiten werden gern dafür verwendet.

Für einen Immobilienkredit sind zwei Eckdaten von entscheidender Bedeutung. Das ist zum Einen der Verkehrswert des unbebauten Grundstücks. Hinzu kommt der Wert der darauf befindlichen Gebäude. Leider ist es nicht so ohne weiteres möglich, die Baukosten herzunehmen und die Abschreibungen für die seit dem Bau vergangene Zeit linear über die übliche nominelle Nutzungsdauer der Gebäude von fünfzig Jahren abzuschreiben. Diese Nutzungsdauer gilt im Prinzip nur für den nackten Rohbau. Bei Fenstern, Türen, Dächern und Heizsystemen sind andere nominelle Nutzungszeiträume für die Wertermittlung anzusetzen. Maßnahmen, die seit der Erstellung des Gebäudes zur Modernisierung und Sanierung durchgeführt worden sind, werden bei der Wertermittlung für Immobilien aufgeschlagen und erhöhen den Beleihungswert.

Die Baufinanzierung kann durch das staatlich bezuschusste "Wohnriestern" übrigens schon in der Ansparphase wie bei einem Bausparvertrag gestützt werden. Mehr zur Wohn-Riester-Rente, Riester-Banksparplänen oder Riester-Fondsparplänen liefert Rententips in der Sektion "Riester Rente".

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